Bereken je belastingvoordeel en netto hypotheeklasten
Voor bepaling van uw belastingschijf (Box 1)
Voor berekening eigenwoningforfait
De hypotheekrenteaftrek is een fiscale regeling waarmee u de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van uw belastbaar inkomen in Box 1. Dit levert u belastingvoordeel op, omdat u over een lager inkomen belasting betaalt. Het voordeel hangt af van uw belastingschijf: hoe hoger uw inkomen, hoe meer belastingvoordeel u krijgt (tot het maximale aftrekpercentage).
De regeling geldt alleen voor uw eigen woning (hoofdverblijf) en is gekoppeld aan een aantal voorwaarden. De hypotheek moet aflossingsvrij zijn of worden afgelost in minimaal 360 maanden (30 jaar) via een annuïtaire of lineaire vorm. Sinds 2013 geldt de aftrek niet meer voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken.
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet u voldoen aan de volgende voorwaarden:
In 2026 bedraagt het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente 37,56%. Voor hogere inkomens is de aftrek in de hoogste schijf dus niet 49,50%, maar gemaximeerd op 37,56%. Daarmee sluit het maximale aftrekpercentage in 2026 aan op het tarief van de 2e schijf in box 1.
Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat u bijgeteld krijgt in Box 1, gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning. In 2026 geldt voor de meeste woningen tussen €75.000 en €1.350.000 een forfait van 0,35%. Voor hogere woningwaardes geldt €4.725 + 2,35% over de WOZ-waarde boven €1.350.000. Het eigenwoningforfait vermindert het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
De fiscale teruggave bestaat uit meerdere componenten. De belangrijkste is de hypotheekrenteaftrek, maar ook het eigenwoningforfait en eventuele heffingskortingen spelen een rol. De uiteindelijke teruggave of bijbetaling hangt af van de verhouding tussen deze componenten.
Het Box 1 tarief bepaalt hoeveel belasting u betaalt over uw inkomen uit werk en woning. In 2026 zijn er voor wie de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt drie schijven: 35,75% tot €38.883, 37,56% van €38.883 tot €78.426 en 49,50% daarboven. Uw hypotheekrenteaftrek volgt uw marginale tarief, maar voor hogere inkomens is het voordeel gemaximeerd op 37,56%. Verdient u bijvoorbeeld €60.000, dan valt uw aftrek in schijf 2 en is het effectieve aftrekpercentage 37,56%.
Heffingskortingen zoals de algemene heffingskorting verlagen de verschuldigde belasting. Deze worden toegepast nadat de hypotheekrenteaftrek is verwerkt. Bij lage inkomens kan de algemene heffingskorting ervoor zorgen dat u naast de renteaftrek ook via de korting belasting terugkrijgt. Bij hoge inkomens loopt de algemene heffingskorting af, waardoor het netto voordeel van de hypotheekrenteaftrek afneemt. Daarnaast kan uw partner ook gebruikmaken van de renteaftrek als deze mede-eigenaar is van de woning.
De Hillen-clausule (of bijleenregeling) is een fiscale regeling die bepaalt dat u bij verbouwing, verbetering of onderhoud van uw woning extra mag lenen en deze rente mag aftrekken. Dit geldt onder voorwaarden: de lening moet binnen drie jaar na aankoop worden afgesloten, of direct worden aangewend voor de verbouwing. De extra geleende som mag niet hoger zijn dan de verbouwingskosten. Als u bijvoorbeeld €30.000 bijleent voor een nieuwe keuken en badkamer, mag u de rente over dit bedrag ook aftrekken, mits u aan de voorwaarden voldoet.
De hypotheekrenteaftrek wordt verwerkt in uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. U ontvangt het voordeel via de definitieve aanslag, of kunt het eerder ontvangen via een voorlopige aanslag of door uw werkgever te laten verrekenen in het loonheffingsproces.
Via de voorlopige aanslag kunt u het belastingvoordeel al gedurende het jaar ontvangen in plaats van pas na het indienen van uw aangifte. U vraagt bij de Belastingdienst een voorlopige aanslag aan en geeft daarbij aan hoeveel hypotheekrente u verwacht te betalen. De Belastingdienst berekent uw verwachte teruggave en betaalt dit in termijnen uit. Dit is handig voor uw cashflow, omdat u niet een jaar hoeft te wachten op de teruggave. Let op: als u te veel voorschot heeft ontvangen, moet u dit later terugbetalen.
Als uw hypotheekrente of inkomen wijzigt, moet u dit doorgeven aan de Belastingdienst om te voorkomen dat u te veel of te weinig voorschot ontvangt. Bijvoorbeeld bij het aflopen van een rentevaste periode, oversluiten naar een andere bank, of een salarisverhoging. U kunt de voorlopige aanslag online aanpassen via MijnBelastingdienst. Dit voorkomt dat u aan het einde van het jaar wordt geconfronteerd met een onverwacht hoge nabetaling of een lager dan verwachte teruggave.
Voor een tweede woning (vakantiewoning, beleggingspand) geldt de hypotheekrenteaftrek in Box 1 niet. Tweede woningen vallen in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). U mag de hypotheekrente niet aftrekken, maar de woning telt wel mee voor uw vermogen in Box 3. Over dit vermogen betaalt u forfaitair belasting. Bij verhuur van de tweede woning kunt u kiezen voor Box 3 of voor Box 1 (verhuurinkomen als ondernemer), waarbij u de rente dan als zakelijke kosten mag aftrekken. Dit is complexer en vereist vaak advies van een belastingadviseur.
Voor meer financiële berekeningen, bekijk ook onze hypotheeklasten calculator, LTV rente-opslag calculator, bruto netto calculator en overdrachtsbelasting calculator.
Deze berekening geeft een indicatie van uw fiscale voordeel op basis van de belastingregels voor 2026 (maximaal aftrekpercentage 37,56%).
Houd er rekening mee dat het daadwerkelijke voordeel wordt verminderd door het eigenwoningforfait (een bijtelling op uw inkomen op basis van de WOZ-waarde). Daarnaast geldt de aftrek voor hypotheken afgesloten na 2012 alleen indien u minimaal annuïtair aflost in 30 jaar.
Uw definitieve teruggave hangt af van uw totale box 1 inkomen, heffingskortingen en eventuele bijleenregeling. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend; raadpleeg voor een exacte berekening altijd een financieel adviseur of fiscalist.